अल्‍पबचत अधिकारी स्‍थायी आदेश संचिका. DEMO
प्रश्‍न :-
नोंदीवर निर्णय होण्‍यापूर्वीच खरेदी देणार किंवा खरेदी घेणार मयत झाला असेल तर अशा नोंदीवर काय निर्णय घ्‍यावा?उत्तर :-
खरेदी देणार आणि खरेदी घेणार यांच्‍यात झालेला व्‍यवहार हा नोंदणीकृत दस्ताने झालेला असतो.
दस्त नोंदणीच्या तारखेस खरेदी देणार व घेणार हे दोघेही हयात असतात.
ज्‍या क्षणाला खरेदी-विक्री व्‍यवहार कायदेशीरपणे पूर्ण होतो त्‍या क्षणाला खरेदी देणार याचा मिळकतीवरील मालकी हक्क खरेदी घेणार याच्‍याकडे हस्‍तांतरित होतो.
हक्काची नोंद ही दस्तावर आधारीत असते, खरेदी देणार किंवा खरेदी घेणार व्‍यवहार पूर्ण झाल्‍यावर मयत झाला तरीही मालकी हक्‍कात फरक पडत नाही.
मयताच्‍या वारसांची नावे अभिलेखावर घेऊन नोंद प्रमाणित करता येते.
साठेखत
साठेखत, ज्याला इंग्रजी मध्ये Agreement to Sale असे म्हणतात म्हणजेच मिळकत विक्रीचा करार (agreement) किंवा इरादा (intention). साठेखत हा एखादी मिळकत भविष्यात खरेदी करण्यासाठीचा करार असतो. साठेखताला विविध ठिकाणी भिन्‍न नावे आहेत. उदा. विसार, वायदा पत्र, बेचननामा इत्‍यादी.
थोडक्‍यात, साठेखत म्हणजे हा एखादी मिळकत भविष्यात खरेदी करण्यासाठी केलेला करार.
मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ (Transfer of property act 1882) कलम ५४ मध्ये साठेखताला ʻमालमत्तेच्‍या विक्रीची संविदाʼ असा संबोधले आहे. यान्‍वये, साठेखत हा स्थावर मिळकतीच्या विक्रीचा असा करार आहे, ज्यामुळे दोन पक्षांमध्ये मान्य झालेल्या अटींनुसार एखाद्या मिळकतीचा विक्री करार होतो. निव्वळ असा करार झाला म्हणजे साठेखत करून घेणार याचा संबंधित मिळकतीवर कोणताही अधिकार, हक्क, बोजा किंवा हितसंबंध निर्माण होत नाही, कारण साठेखत हा केवळ आणि केवळ एखादी मिळकत भविष्यात हस्तांतरीत करण्‍याचा इरादा घोषित करणारा करार असतो.
साठेखतामध्ये नमूद असलेल्‍या अटी आणि शर्ती यांची उभय पक्षाकडून पुर्तता झाल्‍यानंतर, उभय पक्षाच्‍या संमतीने खरेदीखत करण्‍यात येते.
ज्‍या क्षणी खरेदी देणार हा, सर्व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून, दुय्‍यम निबंधकाच्‍या समक्ष, खरेदी-विक्री दस्‍तऐवजावर (नोंदणीकृत खरेदी खतावर) स्‍वाक्षरी करतो, त्‍याक्षणी त्‍याचा संबंधीत मिळकतीवरील अधिकार संपुष्‍टात येतो आणि खरेदी घेणार याच्‍या लाभात तबदील/हस्तांतरीत होतो. "मिळकतीचा ताबा मालकी पाठोपाठ आला पाहिजे" या तत्‍वाने खरेदी घेणार याला संबंधीत मिळकतीचा ताबा देण्‍यात येतो.
प्रस्‍तावित खरेदी घेणार याने, साठेखतातील अटी व शर्तीची पूर्तता केल्‍यानंतरही प्रस्‍तावित खरेदी देणार याने, खरेदीखत करून दिले नाही किंवा प्रस्‍तावित खरेदी घेणार याने मुदतीत साठे खतातील अटी व शर्तीची पूर्तता केली नाही तर संबंधीत पक्षास विशिष्‍ठ मुदतीचा कायदा (specific relief act) अन्‍वये दिवाणी न्‍यायालयात दाद मागता येते.
¨ साठेखत नोंदणीकृत असावे का?: साठेखत हे, दुय्‍यम निबंधकाकडे, संबंधीत मिळकतीचे पूर्ण मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क अदा करून नोंदणीकृत असावे हे कायदेशीरदृष्‍टीने फायदेशीर असते. अशा नोंदणीकृत साठे खताची नोंद महसूल दप्‍तरात ʻइतर हक्कʼ सदरी नोंदविता येते. साठेखत नोंदणीकृत असल्‍यास, पुढे खरेदीखत करतांना मुद्रांक व नोंदणी शुल्क अदा करावे लागत नाही.
यदाकदाचित, ज्‍या व्‍यक्‍तीसोबत पूर्ण मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क अदा करून नोंदणीकृत साठे खत केले असेल आणि दुदैवाने, कराराप्रमाणे असा व्‍यवहार पूर्ण होऊ शकला नाही तर असे नोंदणीकृत साठेखत, मुदतीत दुय्‍यम निबंधकाकडे जाऊन रद्‍द करता येते आणि अदा केलेले मुद्रांक शुल्क परत मिळावे म्‍हणून अर्ज करता येतो. कायदेशीर प्रक्रिया पार पाडल्‍यानंतर मुद्रांक शुल्क परत मिळते.
ü नोटरीकडे केलेले, शंभर रूपयाच्‍या स्‍टँप पेपरवर केलेले, पंचांसमक्ष केलेले किंवा अन्‍य अनोंदणीकृत पध्‍दतीने केलेले साठेखत हे कायदेशीर पुरावा म्‍हणून ग्राह्‍य मानले नाही. अशा साठेखताची शासकीय अभिलेखात नोंद करता येत नाही.
¨ साठेखतात अंतर्भूत बाबी: साठेखत कसे असावे? त्‍यात काय अटी-शर्ती असाव्‍यात इत्‍यादीबाबत मालमत्ता हस्तांतरण कायद्‍यात फारसा उल्‍लेख नाही. तथापि, भविष्यात होणारा व्‍यवहार हा कोणत्‍या अटी आणि शर्तींच्‍या आधिन असेल याचा स्‍वयंस्‍पष्‍ट आणि मुद्‍देसुद उल्‍लेख साठेखतात असणे अपेक्षीत आहे. साठेखत हा मिळकत विक्रीचा ʻकरारʼ आहे आणि कोणत्‍याही करांरामध्‍ये उभय पक्षांना मान्य असलेल्‍या अटींचा समावेश असतो. खरेतर खरेदीखताच्‍या (sale deed) मसुद्‍यात आवश्‍यक ते बदल करून साठेखत तयार करणे अपेक्षीत आहे.
उभय पक्षांना मान्य असलेल्‍या खालील बाबी आणि अटींचा समावेश साठेखतात असणे अपेक्षीत आहे.
¨ भविष्यात खरेदी देणार आणि संभाव्‍य खरेदी घेणार यांची नावे, वय, संपूर्ण पत्ता, संपर्क क्रमांक, आधार कार्ड क्रमांक किंवा ओळखपत्र क्रमांक
¨ मिळकतीचा भूमापन क्रमांक, मिळकत क्रमांक, हिस्‍सा क्रमांक (असल्‍यास)
¨ मिळकत कोणत्‍या न्‍यायालयाच्‍या कार्यकक्षेत येते.
¨ मिळकतीच्या चतु:सीमा नमूद असाव्‍या.
¨ खरेदी देणार याच्‍या नावे मिळकत कशी आली त्‍याचे सविस्‍तर वर्णन असावे.
¨ साठेखत हे नोंदणीकृत असेल की अनोंदणीकृत असेल.
¨ साठेखत हे नोंदणीकृत केले असेल तर मुद्रांक शुल्क अदा केल्‍याचा तपशील.
¨ मिळकीची विक्री करण्‍याचे कारण काय आहे.
¨ इतर व्‍यक्‍तींचे मिळकतीत असणारे हक्क किंवा हितसंबंध काय आहेत.
¨ मिळकतीवर असणारे वित्तीय बोजे नमूद करावे.
¨ मिळकतीबाबत असणारे दिवाणी, महसुली, कौटुंबीक किंवा इतर वाद असल्‍यास नमूद करावे.
¨ वित्तीय बोजे असल्‍यास त्‍याची परतफेड करण्‍याची जबाबदारी कोणाची असेल हे नमूद करावे.
¨ साठेखत अंमलात राहण्‍याची मुदत कोणत्‍या दिनांकापासून कोणत्‍या दिनांकापर्यंत असेल हे
स्‍पष्‍टपणे नमूद करावे.
¨ मिळकत प्रतिबंधीत सत्ताप्रकारची असल्‍यास किंवा अंमलात असलेल्‍या अन्‍य कायद्‍यांन्‍वये
आरक्षीत, प्रतिबंधीत असल्‍यास सक्षम अधिकार्‍याकडून विक्री परवानगी, नजराणा रक्‍कम
इत्‍यादी अदा करण्‍याची जबाबदारी कोणाची असेल हे स्‍पष्‍टपणे नमूद करावे.
¨ विहीत मुदतीत खरेदी-विक्री व्‍यवहार पूर्ण झाला नाही तर होणारे परिणाम काय असतील हे
स्‍पष्‍टपणे नमूद करावे.
¨ साठेखत करतांना काही अगाऊ रक्‍कम देण्‍यात आली आहे काय? असल्‍यास किती व कशा
प्रकारे हे स्‍पष्‍टपणे नमूद करावे.
¨ विहित मुदतीत खरेदी-विक्री व्‍यवहार पूर्ण झाला नाही तर दिलेल्‍या अगाऊ रक्‍कमेचे काय
होईल हे स्‍पष्‍टपणे नमूद करावे.
¨ साठेखत अंमलात राहण्‍याच्‍या मुदतीत भविष्यात खरेदी देणार आणि संभाव्‍य खरेदी घेणार
यांच्‍यापैकी कोणी मयत झाल्‍यास साठेखतावर होणारे परिणाम स्‍पष्‍टपणे नमूद करावे.
¨ साठेखतानुसार मिळकतीचा ताबा दिला आहे किंवा नाही हे नमूद करावे. ताबा दिला
असल्‍यास, मिळकतीत उभय पक्षांचे काय अधिकार असतील हे स्‍पष्‍टपणे नमूद करावे.
¨ संबंधीत मिळकतीबाबत आधी काही व्‍यवहार, साठेखत, गहाण खत इत्‍यादी केले होते काय?
आणि त्‍याबाबतची सध्‍य परिस्‍थिती नमूद करावी.
=
IM Admin
Comments